Vado a vivere da solo: quale contratto di affitto scegliere?8 min read

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Oggi inauguriamo una mini-serie di articoli che potrebbero aiutare te e i tuoi coinquilini a orientarti nella scelta del contratto di affitto (o meglio, locazione) più adatto – o a sapere cosa aspettarti quando il proprietario dell’appartamento dei tuoi sogni (più o meno…) ti propone di firmare un contratto. Quante tipologie di contratto di affitto esistono? Quale contratto scegliere, e cosa cambia? Cosa vuol dire contratto di affitto “registrato”/”in nero”? Esistono agevolazioni fiscali per gli inquilini? Cerchiamo di andare con ordine e di rispondere alle domande in questo e nei prossimi articoli.

Premessa. Nella maggior parte dei casi non sarai tu a scegliere quale contratto firmare. Saranno il proprietario, l’agenzia o chi per essi a “importi” un testo. Però, per quanto possa non avere voce in capitolo sul tipo di contratto da firmare, sappi che per ciascun contratto esistono delle regole ben precise da seguire, ed è un tuo diritto far presente ed esigere che vengano rispettate. Un contratto è il perfetto strumento per conciliare gli interessi di tutti coloro che lo firmano, quindi anche i tuoi!

Altra premessa (oh, ma allora, inizi o no? Un attimo di pazienza, devo carburare…). Non pretendo di sciogliere tutti i dubbi sulla questione degli affitti, non è il mio scopo (ti annoierei a morte!). In questi articoli cercherò di semplificare il più possibile i concetti, e se hai dubbi o curiosità, scrivici: saremo felici di aiutarti!

Ok, adesso comincio davvero.

Quante tipologie di contratto di affitto esistono?

Il contratto di affitto “4+4” (o “contratto di locazione a canone libero”)

È la tipologia più comune di contratto di affitto. Ha obbligatoriamente una durata di quattro anni con la possibilità di rinnovo per altri quattro anni (ecco perché 4+4), e il proprietario ha carta bianca sulla determinazione dell’“affitto da pagare” (che si chiama canone). È un contratto jolly, va bene un po’ per tutti e garantisce agli inquilini (chiamati conduttori) di avere un’abitazione per una lunga durata. Se alla scadenza del quadriennio non vuoi rinnovare il contratto, puoi comunicarlo al proprietario inviando una raccomandata con un preavviso di sei mesi.

E se dovessi lasciare la casa prima dei quattro anni? No problem, puoi dare la disdetta (ossia puoi esercitare il tuo diritto di recesso dal contratto). La legge impone un preavviso di sei mesi, ma è possibile negoziare un periodo più breve (generalmente due-tre mesi), purché sia espressamente scritto nel contratto.

Attenzione! Alcuni contratti prevedono la possibilità di dare disdetta solo per gravi motivi…ma non esiste una legge chiara su cosa si intenda per “gravi motivi”! In più, la legge stessa ti dà la possibilità di dare disdetta in ogni momento, a prescindere dalle ragioni. Quindi: se ti propongono un 4+4 con il recesso esclusivamente per gravi motivi, puoi insistere per cambiare la clausola con un recesso per qualunque motivo.

Il contratto di affitto “3+2” (o “contratto di locazione a canone concordato”)

È un contratto in cui il proprietario e gli inquilini possono determinare alcune condizioni contrattuali (es. canone e durata) in base a degli accordi, promossi dai Comuni, tra le organizzazioni dei proprietari e i sindacati degli inquilini maggiormente rappresentativi. Proprietari e inquilini, quindi, devono attenersi a determinati range che la legge indica.

La durata minima del contratto a canone concordato è di tre anni (ma può essere prevista una durata più lunga). Alla scadenza, è prorogato automaticamente di due anni, salvo disdetta del proprietario. Quindi possiamo avere un 3+2 (il più diffuso), un 4+2, 5+2, ecc. Se avessi necessità di lasciare l’appartamento prima della naturale scadenza del contratto, vale lo stesso discorso fatto per il 4+4.

3+2 vs. 4+4: differenze e problemi

La differenza forse più importante rispetto al 4+4 riguarda il canone (ricordi? l’“affitto” da pagare). Il proprietario non può determinarlo liberamente, ma deve necessariamente fissarlo entro certi limiti, seguendo i criteri contenuti negli accordi che variano da Comune a Comune. Il canone è quindi individuato in base alla metratura dell’appartamento, alla zona in cui si trova, al suo stato di manutenzione, ecc.

Quindi: cosa potrebbe spingere un inquilino a chiedere l’utilizzo del contratto a canone concordato? Be’, il canone concordato è spesso molto inferiore al canone libero del 4+4. A fronte di questo vantaggio per il conduttore, al proprietario la legge garantisce diverse agevolazioni fiscali per indurlo a scegliere questo schema contrattuale (idem per il contratto transitorio e il contratto per studenti universitari).

Problema: nelle città molto densamente popolate, la domanda di appartamenti è talmente alta che gli affitti possono raggiungere cifre elevate. I proprietari saranno più attratti da un contratto 4+4, che permette loro di fissare dei “ricchi” canoni e “fregarsene” delle agevolazioni fiscali del 3+2. Oltretutto, nei Comuni ad alta intensità di popolazione la cedolare secca ha un tasso inferiore (ti sembra incomprensibile? Ne parliamo in dettaglio in questo articolo). Questo complica ancora di più la vita agli inquilini che volessero scegliere un contratto a canone concordato. Infine, diciamolo, andare a cercare le tabelle e gli accordi dei Comuni è sicuramente più “sbatti” rispetto a decidere liberamente a quale prezzo affittare il proprio appartamento…

Il contratto di affitto a uso transitorio

A volte ti potrà capitare di dover avere bisogno di un alloggio per un periodo ben più limitato rispetto ai tre o quattro anni previsti per le precedenti tipologie di contratto. Esigenze di questa natura sono spesso legate a uno stage, apprendistato, corso di formazione, ecc. di durata limitata. Anche in questo caso, esiste un contratto fatto apposta per te. La durata massima del contratto transitorio è di 18 mesi e, appunto, mira a soddisfare esigenze di natura temporanea (e, tra l’altro, la specifica necessità per cui si sceglie questo contratto – es. stage di tre mesi – deve essere necessariamente riportata nel testo del contratto stesso e deve essere provata con la relativa documentazione – es. convenzione di stage).

Il canone è concordato e determinato sulla base di accordi locali che variano da Comune a Comune, e il modello da utilizzare per la stipula è direttamente imposto dalla legge (scarica qui la versione ufficiale. Attenzione! Se non sono seguite le regole giuste, questo contratto si trasforma automaticamente in un 4+4). Non è chiaro se, alla scadenza, il contratto transitorio possa essere rinnovato: se dovessi avere necessità di prolungare il tuo soggiorno, nel dubbio stipula un nuovo contratto. Idem per la disdetta: non è chiaro. Propenderei per l’impossibilità di dare disdetta (salvo gravi motivi) nel contratto transitorio, vista la sua durata già piuttosto limitata.

Il contratto di affitto per studenti universitari

Ultima tipologia: il contratto per studenti universitari (triennali, magistrali, master, dottorandi…). Anche questo contratto è a canone concordato in base ad accordi locali a cui possono partecipare le università stesse, insieme alle organizzazioni dei proprietari e ai sindacati degli inquilini. La durata minima del contratto per studenti universitari è di sei mesi e la massima di tre anni, e alla scadenza può essere rinnovato per lo stesso periodo di tempo, a meno che lo studente non comunichi la sua intenzione di non rinnovare (deve farlo dando al proprietario un preavviso di almeno un mese – massimo tre mesi – prima della scadenza). Come per il contratto transitorio, il modello da utilizzare per la stipula è direttamente imposto dalla legge (scarica qui la versione ufficiale). La possibilità di recesso dal contratto per studenti universitari è ammessa solo per gravi motivi.

Occhio alle truffe!

Prima di prendere in affitto un appartamento, se non ti affidi alle agenzie (che spesso hanno costi molto alti), fai attenzione! Diffida da prezzi troppo bassi senza giustificazione, annunci molto vaghi, magari senza foto, invio di denaro tramite Western Union o simili…fatti un’idea dei prezzi di mercato (ci sono tantissimi siti e gruppi Facebook che faranno al caso tuo), non avere paura a chiedere dettagli in più, visita sempre l’appartamento (non puoi spostarti? Proponi di usare Skype!). Nel 99% dei casi andrà tutto bene, ma non si sa mai 😉

Ricapitolando...

Abbiamo visto che esistono diversi contratti di affitto per soddisfare il più possibile le esigenze degli inquilini e dei proprietari. Il 4+4 ha il vantaggio di durare a lungo, utile per chi è alla ricerca di una sistemazione stabile, ma il canone è liberamente deciso dal proprietario e rischia di essere piuttosto caro nelle città con un’alta richiesta di alloggi. Anche il 3+2 è un’ottima soluzione per chi cerca un’abitazione sul lungo termine, e il proprietario non ha carta bianca sulla determinazione del canone che, quindi, sarà molto spesso più abbordabile per l’inquilino, a fronte di un’agevolazione fiscale per il proprietario. Contratto transitorio e contratto per studenti universitari sono stati ideati per esigenze specifiche, di durata limitata. Hanno qualche limitazione in più (es. il recesso), ma anche in questo caso il canone è fissato entro un certo range, e questo garantisce un risparmio per gli inquilini. Quale scegliere fra questi? Come dicevo all’inizio dell’articolo, probabilmente non sarà l’inquilino a decidere quale contratto utilizzare…ma perché non provare a proporre? 🙂

Dubbi/curiosità?

Scrivici o commenta qui sotto! Cercheremo di venirti incontro e risolvere i tuoi dubbi. Intanto ecco qualche link utile per approfondire:

• Legge 431/1998 su locazioni e rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo
• Decreto del Ministero con indicazioni su contratto transitorio e per studenti universitari
• Modello ufficiale contratto a uso transitorio
• Modello ufficiale contratto per studenti universitari

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Al prossimo articolo!